Comprar um imóvel envolve detalhes que vão além da simples escolha do endereço ou valor. Um desses detalhes, pouco conhecido do público geral, é o tipo de venda que define como a área do imóvel será tratada no contrato — a chamada venda ad corpus ou ad mensuram. Saber a diferença entre elas é chave para quem quer evitar prejuízos e garantir direitos na compra.

O que é venda ad corpus e venda ad mensuram

A venda ad corpus é uma modalidade em que o imóvel é vendido como um todo, sem que a medida exata da área influencie no preço final. Ou seja, o comprador adquire o terreno ou a propriedade considerando as características gerais e as divisas, mas aceita pequenas variações na metragem sem direito a revisão do valor.

Já a venda ad mensuram estipula que o preço do imóvel depende diretamente da área exata, medida e conferida. Caso a metragem entregue seja diferente da contratada, o comprador tem o direito de exigir complementação, abatimento no preço ou até rescindir o contrato, desde que a diferença ultrae 5%.

Como funciona na prática

No caso da venda ad corpus, comum em imóveis rurais, terrenos irregulares ou imóveis urbanos prontos, o comprador não pode exigir abatimentos por pequenas variações na área. Por exemplo, se um sítio vendido por R$ 500 mil tem uma área aproximada de 20 hectares, mas a medição oficial aponta 19,5 hectares, essa diferença não dá direito a ajuste.

Já na venda ad mensuram, típica em terrenos urbanos e imóveis com área precisa, a metragem é crucial para o cálculo do preço. Se um terreno anunciado com 500 m² tiver medição oficial de 450 m² (diferença superior a 5%), o comprador pode pedir desconto ou rescindir o contrato.

Diferenciais e vantagens

A venda ad corpus oferece maior simplicidade e segurança para o vendedor, que não precisa se preocupar com variações na área e evita disputas por diferenças pequenas. Para o comprador, porém, existe o risco de pagar por uma área maior que a efetivamente recebida.

A venda ad mensuram, por outro lado, traz mais proteção ao comprador, que tem garantias legais para exigir ajustes em caso de divergência significativa. Essa modalidade favorece uma negociação mais transparente e proporcional.

Como agir estrategicamente

Ao negociar a compra de um imóvel, o comprador deve verificar claramente qual modalidade de venda está sendo adotada. Essa informação precisa constar no contrato para evitar mal-entendidos.

Solicitar documentos técnicos, como plantas, laudos de medição ou registros oficiais, é uma forma de garantir segurança na negociação. Se for venda ad mensuram, atente-se à tolerância de 5% para diferenças na área.

Conhecer os direitos previstos no Código Civil, especialmente os artigos 500 e 501, ajuda a agir com consciência e evitar litígios futuros.

Fatores importantes a considerar

A simples menção da área no contrato não caracteriza venda ad mensuram — é necessário que o preço seja condicionado à medida exata. A modalidade adotada impacta diretamente na sua proteção e nas responsabilidades de vendedor e comprador.

O prazo para reclamar diferenças na metragem é de um ano, contados a partir da posse ou do registro do título, portanto, fique atento para agir dentro desse período.

Em casos de imóveis rurais, terrenos com formas irregulares ou propriedades antigas, a venda ad corpus é mais comum, enquanto imóveis urbanos e novos tendem a usar a venda ad mensuram.